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7月1日 房企商业模式200年的演变规律

作品:冯仑管理日志 作者:王方剑 字数: 下载本书  举报本章节错误/更新太慢

    商业模式经过200年的演变,在纽约由工头加地主,变成厂长加资本家,再变成导演加制片。

    ——摘自《万通·生活家》2008年第9期文章《万通地产走近美国模式》

    背景分析

    从美国等发达国家来看,房地产公司的模式发展到现在,可以分为三种。在经济发展初期,第一代地产商的模式是“地主加工头”,就像深圳、宝安的一些开发商,是靠土地来创造自己的财富。

    第二代地产商的模式是“厂长加资本家”。日本的大和、丰田,今天中国的万科,就是这种模式。万科依靠单一产品,借助资本的力量,规模化发展、全国性品牌、产业化生产、企业化经营,现在已经是全国最大的住宅公司,2007年一度在市值上超过美国三大住宅公司市值的总和。还有人们知道的丰田汽车,它有另外一个业务叫丰田房屋,做得也非常好。它的房屋工厂做工精致,跟做汽车一样,7~15分钟做一个房子,然后几个集装箱拉走,这是最极致的东西。这种模式大概是在人均GDP1万~2万美元期间形成。

    在人均GDP达到2万美元以后,纽约第三代的地产商的模式就变成了“导演加制片”。这就像拍电影一定找张艺谋、冯小刚、李安一样,因为导演式地产商最专业,他知道到哪儿去找章子怡,找汤唯,知道找谁最能保证票房。

    行动指南

    用商业模式上的变革来应对经济周期和未来的风险,是一个非常明智的选择。区域多,产品线丰富,就可以分散风险。另外可以在资本市场上融资,降低负债。