2008年世界金融危机，导致宏观经济形势恶化，房地产行业呈现衰退的局面。土地流拍、地王退地、交易量萎缩、房价下跌、中介关门，房地产业的冬天真的来了。
为了拉动经济增长，政府在出台“4万亿”经济刺激计划的同时，也出台了房地产刺激政策。例如，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。
2008年12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步鼓励普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税暂定1年实行减免政策；支持房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求，取消城市房地产税……
对房地产开发商来说，政府救市无疑是天大的利好。2009年春节刚过，房地产市场迅速回暖，量价齐升。房地产业冬去春来。房价上涨的速度超过了以往任何一年，市场上弥漫着恐慌性抢购的氛围。房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄，上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。楼市的火爆带动了土地市场升温，地王频出。
2009年全年，商品房销售面积、销售额均创1998年房改以来最高水平，北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。根据国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的数据，住宅均价上涨了25.1%。
与此同时，房地产泡沫也膨胀到了极点。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。
由于房地产泡沫破灭导致的迪拜债务危机，给中国内地的房地产市场敲响了一记警钟，同时由于中国宏观经济复苏势头良好，为出台新的宏观调控政策留出了空间，中央政府对房地产行业的态度开始发生转变。
2009年12月14日，国务院常务会议提出四条政策（简称“国四条”），从2008年年底开始，实施了1年的鼓励、促进房地产发展的政策，已经被新一轮的宏观调控政策所取代。紧接着，2010年1月10日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）。虽然中央政府释放出了打压房地产市场的重要信号，但是2010年仍然实行宽松的货币政策，加之整体经济复苏的大环境良好，房价过快上涨的势头并没有被有效遏制住。
2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略，并在投融资、财税、土地、行业开放等领域给予充分的政策支持。
一周后的1月11日，三亚“凤凰岛”项目开盘，700多套房子当天就被抢购一空，房价被爆炒到7万元/平方米。同日，三亚湾一处楼盘打出楼价上调的巨幅广告：受益于国际旅游岛政策，本项目铁定于2010年2月8日楼价上调1000元/每平方米。房地产热在20年后再度光顾天涯海角。2010年第一季度，海口、三亚一手房价格同比涨幅连续3个月在全国70个大中城市中分别位列第一、第二位。
楼市犹如股市，炒的就是概念。一个“国际旅游岛”概念引发了海南第二次房地产投资开发热潮。数以百家的房地产开发企业进驻海南，“跑马圈地”；数以千亿的资金涌入海南楼市，房价一飞冲天；从岛东到岛西，处处高调发展旅游产业，村村要建五星级酒店、豪华休闲娱乐设施，一派大跃进般激情澎湃、干劲十足的场面。
在“国际旅游岛”的概念让海南楼市热得发烫的同时，CBD东扩的规划让北京通州成为了另一个海南，在炒家的想象中，通州就是第二个“上海浦东”。
2010年3月底，一位正打算购买改善性住房的网友maxhan在网上晒出了他在通州的看房经历，直观地再现了这轮惊心动魄的房价狂飙。
由于房价一路高涨，maxhan见自己的小房子已然升值到当初价格的一倍，便卖掉了现在的房子，准备换个大房子。Maxhan和妻子看中了一套通州的房子。房子比较可心，但房东开口就是240万，折合单价2.1万/平方米。Maxhan的心里直打鼓，通州已经属于远郊区县了，房子却跟东三环快一个价了，是不是蒙人呢？但他一打听，通州周边的房子都是这个价！
转了一圈，又回到了开价240万的那家。结果，房东告诉他：“我暂时要考虑一下是否涨价，你等我消息吧！”后来，房东涨价20万，Maxhan咬咬牙，接受了，但就在他准备付定金的时候，房东反悔了，“我不卖了，要再等等！”
Maxhan去看过一个新盘，售楼小姐的话直接把他雷倒，“我们比周边楼盘售价要低很多，通州区本来卖的就是未来的发展，是希望！您要信呢，就买；您不信的话，就不买！”面对充满了野性和疯狂的房价，Maxhan既气愤又无奈。
房价飙升，让卖方也产生了梦幻般的不真实感。同样是在2010年3月，一个业主准备卖掉通州一套50平方米的房子。春节前的市场价还是65万，他打算出售的时候已经上涨到80万了。
在挂牌的时候，他想卖高一点，盘算着“先挂个高价看看吧，如果不行再降点”，于是把价格挂到了85万。看房的人如潮水一样涌来，第一个看房的人就同意85万的报价，15分钟之后，第二个人就出价88万，第三个人就到90万。1个小时之内，这房子涨到了97万，而且对方愿意全款支付。
这位业主的感觉就跟腾云驾雾一般，本来他的心理价位是80万，没想到眨眼间就多赚了将近20万。而在2008年年底，通州二手房的售价才五六千一平方米，2009年年初也不过9000元一平方米。在房价的一路飙升中，通州地区的租售比达到了罕见的1000：1。
2010年4月17日，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条），把住房问题上升到了政治高度：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。”
《通知》要求建立房价的考核问责机制。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
知情人士透露出这次调控的背景，中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，“下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体”。因为国务院领导已经拍板，当前任务就是稳定价格，“没有人会在意房地产商的压力”。
2010年2月份，海南房价达到历史最高点14087元/平方米，此后便一路下滑，3月至7月的价格分别为：12280、11932、8483、8208、7019元/平方米，半年时间的降幅达到了50%。20年前房地产泡沫破裂的惨剧似乎又在重演。
出人意料又似乎在意料之中的是，进入2010年8月，房价再次呈现出蠢蠢欲动的报复性上涨态势，调控再次面临“空调”的尴尬境地。房地产调控已经演变为对政府权威的考验，2010年9月中旬，住建部和银监会组成联合检查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚等8个城市的二套住房贷款政策落实情况进行检查；同月底，国土部和住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化，且措辞严厉，明确提出：“进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实‘国发10号’文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务。”
2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部9月29日联合发出通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策，热议已久的房产税进入试点阶段。同日央视新闻联播播报了国家有关部委近日出台房产新政的报道。综合起来主要内容是：要求各地加大调控力度、完善差异化的住房信贷政策、调整住房税收政策、增加有效供给、加大市场检查查处力度五招。“新五条”拉开了第二轮调控的大幕。
“新五条”像一股骤然而至的寒潮，让开始回暖的楼市迅速降温；又像一记重拳，将“国十条”的调控效果淡化之后又蠢蠢欲动的楼市再度打翻在地。2010年的国庆黄金周，楼市成交量锐减，交易惨淡，观望气氛再次弥漫开来。这场房地产调控的大博弈、不同阵营的大决战结果如何？仍然给人们留下了足够的想象空间。这场每个中国人都充当了群众演员的大戏何时落幕？我们拭目以待。