●2007年中国主流的开发商，基本上都没有经受住地王的诱惑。
●到底我们这个时候要不要买房？
●未来一年左右，整个楼市肯定是一个萎缩期。
●预测房价这件事不可为，包括一些名人也罢，必错，没有一个人是正确的。
●真正有泡沫的房地产，反而是中低档楼盘的多。
郎咸平：今年你看制造业企业大量地倒闭，尤其是广州地区已经有超过30%的制造业企业倒闭了，深圳地区也是非常悲惨。那么请大家注意，这种资金流窜现象是非常重要的，因为这种资金流窜现象，完全主导着中国楼市的发展。这种资金我给它取了个名字叫虚拟资金，因为它本身就是不正常的，并不是因为这个社会更富裕了，你想住更好的房子，而是因为某个行业，尤其是制造业或者矿业因为投资经营环境更萧条了，他的钱不知道干什么用。所以他们不继续投资，你晓得他们干做什么？就是大量炒房，所以这个钱，打到哪里，哪里就有泡沫。那么这种现象值得我们关注，而且这个钱首先会进入这个地区的高端房地产市场，把高档楼盘的价格一下拉起来，使得附近的中低档楼盘随之水涨船高，所以这跟我们一般的理解是不一样的。我们发现在广东地区，或者在其他地区，真的有泡沫的房地产，反而是中低档楼盘比较多，高档楼盘由于制造业资金被大量引入，拉高房价，它还有资金撑着似乎比较坚挺。而你看2008年，跌价的楼盘基本上是中低档楼盘先跌。而且这个深圳的房地产很有意思的，它从关外先跌，因为最近这几年，70%的房子建设在关外，深圳老百姓他也不喜欢住在关外，关外房产价格大跌，然后关内的中低档楼盘价格大跌，那么高档楼盘呢？大概房价在两三万块之间算是正常，超过的话，比如说熙园每平米一下从1万块涨到4万块那是疯狂的，它会回到两三万块的区间，差不多就暂时持稳了。因此我们可以说高价楼盘产生非常奇怪的现象，像你刚才讲的，北京三环之内的高价楼盘的价格还是坚挺的，并没有看到降价的现象，反而是周边地区的中低档楼盘先跌价，那么这种现象很奇怪，要值得我们注意。
李永涛（《中国房地产报》副总经理）：为什么低端房受冲击比较大，这是因为国家对住房保障非常重视。这一块无论是深圳还是上海，几乎全国所有城市都推出了这样的计划。香港以前也是，大量推这种廉租房，它对市场的影响非常大。现在开发商最担心的其实并不光是资金紧张，更担心的是国家把部分的房地产市场收回去了。1998年以前，大部分的房子都是集资建造的，国有企业单位盖房，国家建房，取消福利分房以后，房地产市场才发展起来的，才有了这么多大开发商赚了大钱，那么这个市场如果某种程度被剥夺了一部分，那对开发商的打击是非常最大的。
郎咸平：而这也就是为什么产生万科现象，在这个阶段还没来之前，赶快降价卖，你觉得有没有这种可能？
李永涛：对，有这种可能。前段时间也有一些报道，有几位开发商去养猪了。还有些建筑公司因为开发商欠他的钱，被迫转行。
陆新之：有一点我觉得可以判断，就是未来一年左右，整个楼市肯定是一个萎缩期，是一个低迷期，至少价格能降下来，降多少不一定好说，但是它的成交量肯定是萎缩的，观望情绪可能占主导。在这个情况下，假设你买第一套房，你愿意把这钱放着一年，你先去租个房子住等一年其实也没有多大关系。但是我想如果是有理财经验的人，或者是对生活质量有要求的人，他可以先买再放一年，价格也不会差太远。
李永涛：预测房价这件事不可为。大家看一看包括一些名人的预测，基本必错，没有一个人是正确的。赌房价的人也是很滑稽的，他一时对了，没有考虑到美国金融危机的影响，下一步必然也是错的。但是刚才郎教授提到一个问题，定价权的问题，我现在想补充一点就是，它这个定价现在处于两难境地，开发商的心里现在非常痛苦，为什么？一方面他现在降价绝对还有空间，因为现在在卖的楼盘都是前两年的土地，那时候地价非常便宜。在这个情况下，他还有20%以上的利润，降价没问题的，如果开发商拿的都是这种低价的地，他现在普遍降价是可以的。但是现在开发商他痛苦的是，2007年中国主流开发商基本上都没有经受住诱惑，他们全部拿了高价地。他这部分地建的房子的降价空间是非常有限的，所以他现在痛苦在这里，就好比面粉比面包贵，他用高昂的面粉做成面包的时候他怎么卖？
郎咸平：我告诉各位什么是股价跟房价的决定因索，今天通过很多专家已经告诉各位了。而且我认为已经非常清楚地告诉各位，到底房价是由什么决定的，它的走势应该由什么决定。但是我不会告诉你该不该买房，你自己做决定，每个人有自己的立场，有不同的环境，什么时候该退出楼市，什么时候该买楼，那是你个人的决定，但我觉得我的目的就是告诉你整个环境是怎么样的，提供一个大家用来判断的背景。
附录
现场观众对于房价的问题也提出了很多的问题，我相信对各位读者还是很有帮助的，我把这些问题和我的回答罗列出来给大家做个参考。
观众：郎教授您好。
郎咸平：你好。
观众：您刚才关于房地产所谈到的问题，您说政府应该出来救市，但是我觉得中国现在的房价还是很高，所以我认为未来房价还有很大的下调空间，所以我想问一下，您觉得这个价格下调到什么时候，政府才有必要对房地产进行全面的救市？
郎咸平：今天中国的房地产，坦白讲，已经不是一般老百姓买得起的了，不管它再怎么跌，我可以告诉你，13亿人中的大部分还是买不起。买不起房产的是大多数人，真正能够买得起房产的大概只有几千万人，就这几千万人在那儿忽悠。我们的房价再跌，一般人还是买不起。也就是说，我们这个房地产的资源已经被误导到了高端楼盘，虽然还有中低档楼盘，但中档楼盘的价格还是很高的。一般老百姓他是买不起的，也就是说还有十二三亿的人是买不起房子的。
观众：我知道您这个意思，但是如果政府出来救市怎么救呢？
郎咸平：我再讲清楚，由于房地产商看到高端楼盘价格猛涨，同时带动中低端楼盘价格之后，大量的资金就流入到这个方面的市场去了，去建这样的房子以满足市场的需求，可是这种需求是来自于什么？来自于制造业的萧条。也就是制造业的回光返照，制造业的资金打入了高端楼盘，使得价格猛涨，同时带动中低档楼盘价格。同时使得我们的社会资源都慢慢流向这个市场，而且整个市场和13亿人口的实际贫富程度是脱离的，并不是因为13亿人口更富裕了之后，大家都有钱才去买房子，而是因为制造业干不下去了以后，大量制造业资金涌入特殊的高端楼盘。因此使得房价水涨船高，吸引我们大量的社会资源去盖这样的房子去满足这种需要，而这种特殊楼盘呢，它跟社会大众的需求是脱节的。因为它是制造业的回光返照才引起某一个高端市场特别火爆，不是因为整个社会更富裕了，大家更有钱了，去买房子。有些人是永远买不起的，因为我们的社会资源被误导了，再跌也没有用。
观众：如果政府去救市的话，岂不是使它和老百姓的承受力更脱离？
郎咸平：我所谓的救市，不是救房地产价格，而是去救最原始的那一块，叫做什么？叫做中国的民营经济，把它救好之后，我讲一个最理想的状态，就是中国民营制造业更富裕了，老板更富裕了，给工人更多的钱，然后工人赚更多钱，他才能有能力慢慢去买房子。因此我讲的方法叫做围魏救赵，不是直接去救楼市，而是救占了整个中国经济总量七成的制造业。因为制造业雇用了90%的工人，我希望他们更富裕，把基层老百姓赚的薪水拉上去了，然后我们很多资源再慢慢流入这个市场，替他们盖一些他们买得起的房子，我们该做这个事。而不是光救楼市，直接救楼市只有短期效果，一定要把占据中国经济总量70%的民营经济救活了之后，我们的房地产才有希望。是这个意思，所以这个问题很重要。把这个问题剥出来，非常重要。
观众：我有一个问题。关于房地产的事情，我有一个初步的观点，我想让您评论一下，我认为可能在2009年或者2010年年初，外地不好说，北京的房价会跌个40%左右，为什么这么说呢？第一个就是说，现在这个购买力基本上处在一个停滞状态，大家在观望。另外就是为什么目前的房地产价格跌不下去，是因为目前的开发商它的成本非常高，买地的成本和建设的成本很高，如果跌的话可能要亏损。另外一个可能政府并不希望跌，但是如果等到2009年底或者2010年初，因为新开发的楼盘拿地的成本相当低，可能比最高点低50%，另外建设成本大概要低40%-50%，那么开发商的利润期望也会降低，这样总的测算下来，我估计跌40%左右。如果按照纯市场行情的情况来看，可能会跌得更低，大概跌个50%，但是为什么不跌50%呢？因为政府可能会出手，根据以前购买的情况，购房者的首付一般只付30%，就是他的成本是30%。再加上一些其他的费用，至少40%，如果跌个40%的话就可能出现断供，如果断供就会影响到银行的安全，我认为跌到40%以后，政府就不可能再让它跌了，我不知道郎教授对我这个观点认不认可。
郎咸平：你说到了2009年底，或者到2010年会发生这种现象。我想提醒你一句话，那就是假设这些地产商都在，都活着，都活得挺好的，因此他把房子卖出去之后，等到2009年拿地的价格很低了，然后各种原材料价格也很低了，他再盖的房子的价格应该是很便宜的，如果按照这种推论，这个结论是没有问题的。可是我请你注意一件事情，就是这一轮危机之下，你要晓得，我们的社会资源通过房地产商的运作已经大量投到房地产行业去了，而且这是一种有特殊需求的行业，我要跟你讲，它依靠高端楼盘带动中低端楼盘这种特殊扭曲的价格机制，吸引大量的资源套进去的。因此13亿老百姓基本是买不起的。你的假设是在一种良好发展情况下，房价低了，地价低了，成本低了，房产价格就下来，有一批人慢慢有机会买了。我再问你，目前已经被套牢的房地产商，套了这么多，到了2009年年终的时刻，如果他们资金链都断裂了怎么办？
观众：现在如果顺从市场的需求，就没有购买力？
郎咸平：现在没有购买力，而且现在大部分房地产商已经没有能力再开发新的楼盘了。因为资金差不多都被套牢了，所以房地产商我很怀疑他们会不会有这种能力再开发新楼盘，同时你要晓得，2009年是非常困难的一年，整个社会的蠃利水平都会大幅度下跌，大幅下跌的情况之下，还有没有人会去开发新楼盘，我都很怀疑。
观众：现在这个时候，因为购地的人少了，所以这个地价非常低，而且还是有一部分房地产商在做，他们也在开发新楼盘，并且有一些开发商认为，2009年或者2010年初房地产业有可能会复苏，但是不知道这个具体时间点。
郎咸平：他们太乐观了。
观众：这是他们的想法。
郎咸平：我在演讲的时候跟他们讲，你现在千万别拿地，我说金融危机最大的危机是什么？还不是金融危机本身，而是大家对于危机的认识是不到位的。大家把事情看得太简单了。简单来说，比方你去买一个价低的地，然后到最后你再盖一些便宜的房子，这是一个很美好的愿望。可是我告诉你，当你去买了以后，如果经济持续恶化，你会发现对房产的需求也是持续减少的，在没有需求的情况下，这个房地产商难以生存，这就是为什么李嘉诚在这个时候保留大量的元气，停止了所有的投资，而且手上保留221亿美元的现金，什么目的？就是准备度过这个寒冬。所以在这个时刻拿地本身，我觉得就有待商榷，这个风险太大。而且我认为，这个逻辑太漂亮了，没有任何问题，但是一个没有任何问题的逻辑，这么严谨的推论，到最后一定会出现问题，也就是说中国经济持续恶化之后，资金链可能会断掉。
观众：刚才提到李嘉诚，可是李嘉诚每次都在危机的时候大量投资土地。
郎咸平：那是过去，这次就没有了。这次他停止了所有投资，因为过去是中小萧条，这次是大萧条，不一样。所以为什么提醒你，你要跟你的朋友讲。听郎教授讲的话，最好这个时刻大家多留点现金，不要在这个时候急着买地，也不要有太多的幻想，因为他们没有经历过。如果李嘉诚都停了，他们最好思考思考。
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（本文摘编自辜朝明的《大衰退：如何在金融危机中幸存和发展》）