●我最讨厌文过饰非的学者，你以为把事情压着，问题就解决了吗？
●我希望我们政府看到我的节目之后，能够拟定出更积极有效的政策，能够让老百姓过更好的日子。
●中国楼市产生泡沫，是中国的投资经商环境持续恶化造成的。
2007年是房地产市场不平静的一年。对于政府来说，如何进行调控是关系到国计民生的大事。对于开发商来说，这一年是亢奋的，市场形势一路高歌，业绩成倍增长。对于购房者来说，2007年是理智的，越来越多的购房者不再急于为惊心动魄的房价买单。2007年，房地产市场发生了太多事情，那么，有没有几个关键词能概括出一年的显著特点呢？
一、批评房地产，是为了老百姓能过上好日子
各位现场来宾，各位电视机前的观众，大家好。今天很高兴能够和各位谈一谈2007年的房价走势。我在做这个节目之前，制片人就告诉我：“郎教授，你千万不要谈太敏感的话题。”可是，请各位注意一件事情，我们今天对于房地产的批评不是为了批评而批评，我是为老百姓能过上更好的日子而批评。
我最讨厌文过饰非的学者，你以为把事情压着，问题就解决了吗？不可能！你拖到最后，真正买单的就是我们社会大众，这是我这几年在国内发言的最重要的目的。我的发言，目的是希望老百姓过上好日子，我因此才把一些错误的现象提出来。你把问题解决了不就好了嘛，为什么我们对问题这么怕？为什么不能谈敏感话题呢？这对我们每个人太重要了，这就是我做这期节目的目的。
我希望我们的政府看到我们的节目之后，能够拟定出更积极有效的政策，能够让老百姓过更好的日子。对于在座的大学生来讲，你们这么年轻，每个人都有一张纯真的脸，但你们毕业之后还买得起房吗？我相信各位同学都是摇头的。因此，宏观调控的迫切性与重要性不言自明，非常清楚。
我给你看几个资料，深圳在2007年1月的平均房价是每平方米1万元，到了10月份变成每平方米17000元。不到1年，涨了70%。深圳到底有什么活力？经济跃升70%是不可想象的，我们中国的经济增长率也不到10%，为什么房价涨幅与经济的涨幅差别这么大？这个现象不合理。
我刚才说的还是平均楼价，我告诉你实际楼盘的价格。比如深圳东部的华侨城，目前每平方米卖到多少钱呢？20万！对于我们这些大学生而言，你挣多少年的钱才能买到1平方米的房子？你说这种楼盘、这种奇怪的现象值不值得我们关注？前一阵子，我的助理打电话到高尔夫球场询问房价，他们推出很多很漂亮的别墅，到2007年涨到了9000万，而且很多人是用现金来购买。各位同学，谁在买这些房子？另外一个奇怪现象也出现了，深圳的楼盘很多是有房无市，为什么？大量资金进入深圳，装修行业生意好不好？家具生意好好不好？和建筑有关的行业，包括家具、装修行业，生意并不好。
二、房地产的问题不是流动性过剩
这些现象不是一个简单的“流动性过剩”所能解释的。流动性过剩为什么造成这种现象？假如我们老百姓真有很多钱，应该是楼盘价格上升，不应该有楼无市，应该整个社会各个行业都会同时起飞，或者同时变得更热。而这一次房价上涨很奇怪。我国的宏观调控政策一直是以抑制流动性过剩为目标，所以不断提高银行利率。请问政府官员、各位同学、电视机前的观众，如果宏观调控的目标是错的，怎么办？
各位同学，全国各地一片呼声：流动性过剩。你有没有想过，“流动性过剩”这个提法是正确的吗？中国现在的问题没有一本教科书能讲清楚，中国的现象是特殊的现象。今天要解决楼市泡沫，就必须先解决投资经商环境恶化的问题。我们并没有这么做，反而不断依赖金融手段。同学们，这都是错的。今天你不要管我讲得对不对，这不是我今天讲课的目的。我是希望我们的专家学者和观众有一个逆向的思维，不要大家想的都是一样的。我们国家需要更多的意见，我们来帮助政府、帮助老百姓走向一个更光明的未来，而不是全部用一样的方式来思考。
如果深圳房价上涨不是因为流动性过剩呢？你有没有想到这是什么结果？这个结果就是中央政府宏观调控的思想没有被彻底地贯彻，到最后由于调控的手段出了问题，而使得4年来的宏观调控基本失效。这就是我的判断。因此我有一个新的想法，造成2007年楼市泡沫的原因是什么？我的观点和国内几乎所有人都是不一样的。但是你们知道，我一定是对的。
三、楼市泡沫是投资经商环境恶化的结果
我认为，楼市泡沫的产生是由于这一两年来我们中国的投资经商环境继续恶化，所以很多企业家把应该投资其他行业或是还没有进行投资的钱汇集成为“虚拟资金”打入楼市。这笔钱数量非常庞大，它的去向基本上就是买高价楼盘。这笔钱是造成楼市泡沫的真正主因，我们称之为第一项资金。那么第二项资金是什么钱呢？就是某些干部的腐败款。
前一阵子温家宝总理对深圳的地下金融进行了一番整顿，其中一个目的就是对这种资金进行查处规范。可是这种资金已经不仅仅是在深圳出现。我们发现，这笔贪污款在全国各地大量进入股市。第三项资金就是各位所熟悉的国际热钱。第四项资金就是老百姓的钱，包括我本人在内。其实我混得不怎么样，买房我也买不起，看得上的买不起，买得起的看不上。
宏观调控的问题在哪里呢？我们所有的宏观调控都是针对国际热钱和老百姓的钱，没有一个宏观调控手段是针对第一项资金和第二项资金。我们谈谈北京，北京不准外国人买房，给你诸多限制，就是限制第三项资金。最近政府有关单位推出各项错误政策，包括你要卖房子的话，你必须先还贷，然后再买第二套房，或者买第二套房的贷款利率要提高。这些措施是针对第四项资金，即老百姓的资金。但是郎教授很清楚，不是说第三项、第四项资金完全不重要，而是其重要性不如第一项、第二项资金。
4年来，宏观调控打击的对象都是对房价上涨不起决定作用的资金。因此，楼市泡沫依然存在。我们从来就没有针对第一项资金、第二项资金进行过任何的宏观调控。当然了，像这种所谓的第一项、第二项资金，在教科书上都没有谈过的。我们教科书上谈的都是第三项、第四项资金，原因是什么？流动性过剩。因为第三项、第四项资金基本上是流动性过剩造成的。老百姓花钱特别多，流动性过剩。
这些是在西方经济学里面已经定案的说法。在今天，我告诉各位，不要读死书。今天中国房价的问题不是西方经济学里面所预测的。我前面讲的第一项、第二项资金是全国的教科书从来没有谈过的，这是我自己研究出来的成果。各位重新想一想，如果我说得对，企业家将本应该投资其他领域的资金用于投资楼市，那么，宏观调控是什么结果呢？针对流动性所做的宏观调控，会进一步打击已经恶化的投资经商环境，因为银行的放款利率肯定会在6%以上。各位同学，现在赚钱越来越难，要赚到超过5%的利润多难啊！
我们的银行到了年底大量抽紧银根。利率涨，银根又抽紧，你叫我们企业家如何过日子？这种宏观调控进一步打击了投资经商的环境。现场的观众想一想，如果你是企业家你会怎么做？你把经商的钱拿出来，形成虚拟资金，炒股、炒楼去。这就是上午宏观调控，下午股价大涨的原因。原因是宏观调控使得投资环境恶化，破坏了我国的投资环境。
如果我说的是对的，你就可以理解这4年来，为什么金融单位实行的宏观调控政策不能够贯彻中央政府的宏观调控精神。就这么简单，因为它的手段是错的。
按照我前面所说的，购房的资金来源有四项：第一项就是投资经商环境的恶化所带来的商业周转资金，第二项是腐败款，第三项是国际热钱，第四项是老百姓的储蓄款。我们所有的宏观调控的手段，基本上都是针对第三项、第四项资金的。
只要高价楼盘价格上去，中低档的楼盘也随之水涨船高，但是为什么产生有房无市的现象？就是房价超过了当地老百姓的购买能力，由于缺乏大众的接盘，所以常常会有房无市。对于政府的“调”，所起的作用不能抑制第一项、第二项资金炒股、炒楼，但是能够打击到承接能力。打击承接能力，会对中低价楼盘的交易产生抑制作用。你实在找不到买家，到最后总是要卖的。对于买家的抑制会让我国的楼盘缓慢下调，这是双方的博弈过程。
承接能力会是2008年楼市走势的最主要因素，很多人目前的心态基本是在投石问路。人们在测试什么呢？测试我们这个社会对于大部分楼盘的承接能力。我最担心什么？我最担心政府在这个时刻没有想到造成这一波楼价上涨的主因不是因为老百姓的钱，而是因为第一项和第二项资金，最终忽视了治理第一项、第二项资金。如果这些事情不处理好，我想楼价下跌之后，会再度涨起来。如果到那个时候，你再通过目前的宏观调控政策来打击这些承接者，房价就又是一个新的高度了。
如果虚拟资金在2008年再度活跃起来，由于投资经商环境继续恶化，房价又会到一个新的高点。我认为，政府除了推行目前的宏观调控政策，打压承接能力之外，对于整个虚拟资金的走向以及虚拟资金治理，包括治理投资经商环境等需要加大力度，这样才能防止楼价成波浪式增长。
四、反对“以GDP为纲”
水涨船高的结果，就使得真正需要买中低价房的社会大众买不起房了。再加上政府宏观调控，一大堆问题出现了：第一套房子、第二套房子都是问题。你买不起了，有房无市。很多炒房的资金是虚拟资金，他买楼的目的不是去住，也不需要家具，不需要装修。深圳的现象就是虚拟资金造成的楼市泡沫，高价房涨幅极不合理，有房无市。家具业，装璜业不如想象的红火。深圳、北京、上海等地，因为同样的原因，房价高涨，全国各地都被传染到了。北京涨到3万块，上海4万块，其他地方也会涨。我们有很多地产公司，比如万科，它们到底给房价上涨带来什么影响？我前段时间去了福州，福州的一块标地是7000平方米，你还要建筑，你还要有利润……福州当地房价是多少呢？一平方米五六千块，因此万科这种公司不来还好，越来越讨厌，你来了反而把房价拉上去了。为什么？公开竞价。我们这个土地的公开竞价是非常危险的，大家一起来竞价，实际上里面带来诸多危险的因素。我也通过我们这个节目告诉我们政府，这种公开竞价会产生什么问题。
第一，我们GDP是怎么算的？有交易就能进人GDP。假如我们讲一个极端的例子，就是政府光卖地就行了，卖一块地GDP上涨一块，地价越高GDP越高。政府官员啥事别干，天天卖地，最好卖给万科。到最后，什么事都没有干，GDP却上涨了。你看卖地本身能够创造GDP，这值得我们探讨。我们把这个数据重新算一遍，你把这块收入排除掉之后，我国每年还能有10%的经济增长吗？
第二，你卖了地以后，你拿到的钱准备做什么？当然了，我必须得坦白讲，中央政府在这方面制定了很多规范，这一点我是非常支持的，包括不准出国考察、不能给自己建办公大楼，中央政府也在监管这方面的花费。但是，除此之外，这笔钱你准备做什么用？这个土地是谁的？不是政府的，是全体老百姓的，政府只是代理人。你把土地卖了，弄了一大笔钱，很多政府把10%到20%拿来干什么呢？拿来盖廉租房、经济适用房，其他的钱干什么呢？修桥铺路，也就是所谓的开肠破肚。深圳是一个新兴城市，到处在建设。到了沈阳，到了青岛，到了杭州也差不多，到处开发建设。但是这个建设问题就出来了。你这么到处一建设，看起来这个城市更进步了，可是房价上去了，老百姓再也买不起房了。这就是高价卖地的结果。上海也是一样，据最近的消息，上海拍卖土地的价格是建筑面积每平方米17000块，你说这还怎么调控？
所以，卖地本身就是一个问题。对于各地地方政府的卖地行为，我呼吁中央政府重新检讨。第一，这部分的收入该不该算到GDP里面？第二，这个资金准备怎么用？我不希望这个资金再拿去修桥铺路，我反而希望这笔资金大量用来建设经济适用房和廉租房。对于地方政府的执政方针，不应该以提高GDP为纲，而应该以十七大指出的“促进社会公平正义”为目标。在“促进社会公平正义”的基础上，每个老百姓都有上学的权利、看病的权利、退休的权利。在十七大之前，老百姓所应该拥有的权利被忽略了太久。所以，顺应十七大报告，我们认为地方政府的执政标准，应该从过去以GDP为纲的理念，变成十七大倡导的“促进社会公平正义”。
这个转变非常重要，我想跟各位谈谈，这种以GDP为纲的理念，造成了什么现象？整个社会的资源大量转移到了与建设有关的部门，比如说钢铁、水泥、地产、大型国企……大量资金转移过去，因此形成了一个全世界独一无二、绝无仅有的二元经济体系。大家最近看一下媒体的报导，都说我们经济过热，我想请问电视机前的观众，民营企业过热吗？各位同学、你们一定用科学的态度看数据。我们的资料是错的，中国经济不是过热，也不是过冷，是什么？是过热与过冷同时存在，这叫做二元经济体系。什么部门过热呢？被地方政府推动的与建设有关的部门是过热的。什么部门过冷呢？大部分的民营经济是过冷的。这种二元经济是郎教授我自己研究出来的，教科书上没有。所以你们听我讲课特别好，因为全部跟教科书无关，教科书在中国是没用的。在这种二元经济之下，很多问题产生了。
五、中国经济的宏观调控已经失效
宏观调控进一步失效，通货膨胀一定会产生。首先我谈一谈为什么宏观调控已经失效。各位想一想，这些部门为什么过热？过热的原因是它能推动GDP，所以这不是一个经济行为，这是一个政治行为。提高利率是经济行为。用经济手段来控制政治行为，这是不可能的。各位想一想，建设的目的是拉升GDP，我们央行提高利率到2.5%以后，你以为与建设有关的企业就不借钱了吗？不可能的，照样借。所以宏观调控的结果呢？过热部门继续热，它的建设不会停的。你们哪里看到利率一调升之后，建设就不搞的？但是过冷的21部门呢？那就麻烦了。因为过冷的部门大部分的资金来源是地下金融，简称黑市。地下金融和黑市对利率非常敏感。据我所知，黑市利率比中央利率要高1%，因此，宏观调控进一步打击了已经萧条的过冷部门。那么，打击之后呢？过冷的企业就更不想干了，根据我的虚拟资金理论，他会把资金从过冷的部门转移到过热的部门去。所以，过冷的部门更冷，过热的部门更热。经济数据显示中国经济是过热的，原因在哪里呢？原因就是你所搜集的资料基本上都是从过热的部门搜集的，包括股市、楼市都是过热的部门。
因此这个数据本身是误导人的。过热的部门有多少呢？20%~30%。70%~80%是过冷的。那么，各位同学是否记得，股票市场有个“二八现象”。股票市场的“二八现象”，就是反映我们经济实体的“二八现象”。你现在知道你们为什么赔钱了吧？所以听郎教课讲课还是很好的。
我刚才谈了，地产价格上升的原因，不是因为流动性过剩，而是由于投资经商环境急剧恶化所导致的。现在，一个迫切的问题就是，我们在整个2007年当中，数次提高银行利率，这代表着什么？这代表着，在经济泡沫没有解决的情况下，我们国家整个经济体系的金融风险大幅拉升。这一点是我比较担心的。
六、房地产泡沫可能导致金融危机
那么金融风险上升，能不能够对房价有抑制作用呢？这就要讨论房价的基本经济规律。房价和股价不一样，房地产要跌不容易，而且房地产价格大跌也是不利于稳定的。
那么房地产价格有没有大跌过呢？当然有，这个现象在国内还没有发生，但在香港发生过一次。1997年之前，香港房价涨幅很大，房价只涨不跌非常危险，因为跌一下可以把负面因素释放出去。如果只涨不跌呢？负面因素高度积累，会在一个最高点崩盘。比如香港1997年房地产泡沫崩盘，跌了多少呢？跌了40%。问题在哪里呢？问题是你借钱的时候是七成按揭，100块房子借了70块，结果一跌跌了40块，所以你还贷还亏了10块。你应该怎么办？应该不还了，走人算了，所以当时我们就担心香港产生金融危机。大家如果都不还了，银行就麻烦了。可是当时为什么香港银行没有崩溃呢？为什么没有金融危机呢？因为香港的老百姓非常具有信托责任。这是我在国内各地演讲一直提倡的，就是尽好你作为一个借款者的责任，你该还就要还。基本上，香港老百姓死扛着贷款，一直扛到7年之后的2004年。由于中国政府的自由行政策，使得香港的房价恢复正常，他们才松了一口气。
如果同样事情发生在中国内地，房价下跌40%、50%、60%，会是什么结果？现场的观众以及来宾，你们会去扛吗？我不知道，没有发生过，我们不扛就是金融危机。现在问题出来了？就是2007年整个房价的走势到现在我们看起来，还是只涨不跌。到了2007年11月，深圳地区房价开始下跌。据今天早上的报导，上海这个月的平均成交房价下跌7%，深圳可能更多。这种现象有利于房价的稳定，而且房价不能大跌，房价大跌就很危险，就会产生1997年香港的金融危机。所以，我们不仅要认清房地产泡沫产生的主因，还要从治标和治本两个方面解决房价的问题。原则是房价一定要缓慢下跌，各位知道为什么吗？原因是我们针对第三项、第四项资金的政策产生了一些效果，也就是说，我们中低价楼盘的接盘者是后续无力，我们老百姓缺乏接盘的能力。因此时间一久，某些楼盘一定会下跌，尤其是中低价楼盘一定会下跌。高价楼盘可能持续不动，但是整体房价会下跌。
我认为真正要解决房地产泡沫的问题，不能简单依靠宏观调控，一定要跳出经济圈。我们竞价之后的钱你怎么运用？它不是一个简单的财政盈余。这笔钱应该用到刀口上，贯彻目前中央政府的精神——各地建廉租房以及经济适用房。我们今天这个节目不要我一个人在这儿说，各位现场来宾，你们有什么问题，我们可以互动一下。这位同学讲一讲。
七、楼市是否已经到了拐点
观众：郎教授你好，我很赞同你的理论。对于炒楼的虚拟资金，你只说了问题的所在，并没有谈中央政府应该釆取什么措施。另外你也说了深圳的房价开始下跌了，你认为现在是不是已经是一个拐点了？
郎咸平：好的，非常感谢你的问题，你问得非常好。如果房价泡沫是第一项或者第二项虚拟资金造成的，我对政府应该怎么建议？投资经商环境是所有事件的主因，大家有机会问问企业家，企业家真正的投资欲望非常低。那么80%的资金去了哪里？就是股市和楼市。你如何对付这笔资金？这种资金前所未有，他有一个什么特色呢？他不可监管，不可控制，不可预测，来无踪去无影。
举个例子，我在2007年3月去成都演讲，当地领导跟我讲当地房价每平方米6000元。到5月份，我去重庆演讲，重庆江北区当时的房价是每平方米2900元。当时重庆的房价也没有泡沫，但是，我演讲的最后一句话是这么说的：“只要虚拟资金一来，房价立刻失控。所以，政府一定要严格控制外来的虚拟资金。”这个话音未落，我离开1个月，政府就搞什么城乡统筹资金，现在江北区的房价跟成都差不多，每平方米五六千元。什么原因造成的？虚拟资金造成的。这个不是一个温州炒房团这么简单的。虚拟资金是全国各地企业家大量积累的，这个钱到哪里，哪里就有泡沫。有泡沫以后，房价就再也降不下来了。这种问题如何解决？
这个问题要解决难度非常高，因为你要把投资经商环境筹建好。也就是说，我认为各地政府要回归自己的职能。政府是干吗的呢？是给老百姓和企业家提供一个干净、公平、公正的环境，这个比什么都重要。所以，与其通过目前的宏观调控来调整房价，不如回头慢慢治本。怎么治本呢？我们政府应该利用各种政策，改善投资经商环境。
今天是一个电视节目，我们只把问题提出来，解决方案呢，大致地说一下就可以，不是跟政府对话。他也不急，我急什么呢。我们能够把这个关键性讲清楚，让政府了解投资经商环境恶化是楼市泡沫的主因就可以了。但是，目前谈太细的话，电视机前的观众会睡觉的。对于一些比较有针对性的题目，比较刺激性的题目，大家听起来才感兴趣。投资经商环境的改善是控制泡沫的重要方法，我就讲这么一句话。至于怎么做，政府这么多官员，应该由他们来谋划。
上海房价跌了7%，深圳也下跌，是不是一个拐点？房价到了目前这个水平，再大幅上涨的可能性不大。以北京为例，很多地产商，三环、四环的地产商，现在看到这个情况不稳定，他怎么卖房呢？他推出几户，看看市场行情怎么样，你知道什么原因吗？地产商对于未来也不确定，所以，对于政府而言，对于地产商而言，2008年是一个什么走势，说不清楚的。但是，像去年一样疯狂的大涨应该是不会的，而且这种所谓的虚拟资金经过我几次演讲，已经引起了政府的注意。只要抑制虚拟资金的投机就不会有问题，现在要针对这方面严加控制。政策如何推出，是政府的事。
八、中国的投资经商环境是在改善还是在恶化
观众：郎教授你好，刚才你一直在说投经商环境的恶化问题。我只能说我部分同意你的观点，我想跟你交流一个资料。你说一直加息导致了企业利润的下降，但是你如何解释我们国家从2000年开始，真实利率处于负利率的水平，这是一个问题。还有一个就是国家所得税，企业所得税到2008年由33%降到25%。这应该是经营环境的改善。还有，前不久，人大常委会通过了《反垄断法》，这应该说也是对民营企业利好的消息。我们国内企业的储蓄率占整个国家储蓄的40%，我昨天刚看了资料，这个比例还在上升。这部分企业的储蓄无疑是来自利润，所以从这个方面来讲的话，应该说企业的经商环境是在改善的。你说的恶化，我觉得主要来自于国际方面，比如像这次美国次债危机可能导致需求的下降，最近中国和德国的关系发生了微妙的变化。中国和欧盟的贸易关系，可能会有一定的恶化。但是我觉得从总体上来讲，中国的企业投资经商环境应该是在改善的。
第二个问题，你刚才讲土地竞价，说政府卖地皮就行了，反正GDP在上涨。但是你有没有关注到政府现在对政府官员的考核已经完全脱离GDP的总量了，考核标准也有其他的指标，比如绿色GDP。还有土地竞价，现在也没有更好的一个办法来解决。实行政府给他的指定价格，还是通过公平的市场交易？对土地买卖的价格该如何制定，你能提出一个方法吗？
郎咸平：好的，非常好。对企业而言，不看实际利率，企业看名义利率。企业经营利润不是实际利润，我们看名义利率，就是目前看到的利率大概是6%、7%、8%；对我们个人而言，老百姓看实际利率。我们今天以制造业为例，有多少企业能够赚到5%的净利润？你想想看，利率调整对它们造成了巨大的金融风险。再一个，谈谈汇率不断上升的问题。汇率今年上涨的幅度超过5%，你可以想象，我们以出口制造业为主的经济体系将承受多大的压力？我们的地方投资环境你认为是好的吗？我可以举个例子，我们企业做投资的时候，地方的官僚主义、地方上可能的腐败，会不会给企业家带来很多困难？比如你开个餐馆，城管、卫生等等你能不花钱就解决掉？这都是投资环境恶化的因素。
此外还有一个问题，那就是我国这几年国际化走得对不对？我们高呼国际化的口号，各位理不理解什么叫做国际化？最近，大量外资进入中国，你认为这是国际化吗？以苏州为例，苏州是引进外资最成功的地区之一，那么苏州在2005年的人均总产值是4万元人民币，人均可支配所得是1万元人民币。这中间的差额去了哪里？引进外资却不能得到实惠。外资进入中国，外资大量收购中国企业，都是可见的事实，我们各行各业面临外资的侵袭，结果在国内守不住，出也出不去，就是这种情况。由于缺乏法制的规则，所以国际化本身也给我们带来投机的问题。宏观调控使得投资经商环境恶化，我们地方政府也没有把各项政策做到位，没有给我们企业家提供公正公平的环境。我们的卫生、城管是在帮企业家吗？种种因素加在一起，你会发现2007年的投资经商环境继续恶化。
至于你说《反垄断法》，还有我们通过的《物权法》，这个方向是对的。我们国家需要反垄断法，需要《物权法》。
我以《物权法》为例，《物权法》能不能保护我们老百姓和弱势群体？我请问你，我们整个司法单位是不是公平、公正、干净？法律的基础和灵魂是整个社会的司法环境是否健全，当然我们国家目前正在往这个方向走。大家知道中国是不缺法条的国家，你们都是学商的，你们都学过《公司法》，是吧？《公司法》是我们从美国抄过来的，从欧洲抄过来的，但加在一起还是没用的。为什么？法令缺乏执行环境，你缺乏一个有力、干净、公平、公正的执行环境，这是中国的问题。《反垄断法》本身的用意是好的，《物权法》的用意是好的，但是你的执行是不到位的。各位知道这会产生什么结果吗？这会给很多企业家造成额外的负担，交易成本大幅上升，所以，很多法律的推出反而是增加了企业的经营成本，原因就是执行单位的不干净、不公正、不公平，这就是问题。所以，种种因素加在一起，你会发现，最后都是执行的问题使得法律达不到预计的效果。执行的问题是我们中国各级单位，包括学界、企业界、政界的弱项。这个执行的问题困扰着我们中国达数千年之久。
至于绿色GDP考核，那是十七大之后地方政府才开始关注的。对于地方干部的考核标准从“以GDP为纲”转变为“促进社会公平正义”，就是看官员能否给老百姓一个好的环境，包括：好的生存环境、好的自然环境、好的社会环境。这都该列入考核的标准中，这一点我们是支持中央政府政策的。
九、2007年房地产关键词之一：“上涨”
郎咸平：2007年是一个很特殊的年份，我觉得2007年的房地产用一个词来表示最适合，就是涨价的“涨”。几个月之内楼盘价格可以翻一番，所以讲句开玩笑的话，我们很多企业家做什么制造业啊，投资10亿元一年赚的利润还不如在深圳买栋别墅赚的钱多。你说大家有什么积极性做制造业呢？这个房价如此上涨，我想请问在座各位来宾，你们的家人有多少人在2007年买的房子？请举手。只有两个人，这两位来宾能不能讲讲你们什么时候买的房子，在哪儿买的？
观众甲：我是2007年9月份在湖南株洲买的，当时房价才1000多，然后看到全国各地都在涨。我就买了。郎咸平：结果涨了没有？观众甲：涨了。
郎咸平：涨了多少呢？
观众甲：每平方米涨了2500元。
观众乙：我是成都的，今年买的房子，现在涨了1000多。
郎咸平：你们对2007年这个“涨”字还是比较清楚的。
观众乙：收益挺高的。
郎咸平：刚才现场来宾都说他们是受益者。现场的年轻朋友怎么办？你们这么年轻，你们买房子怎么办？现在房价涨成这样子，你下一步有什么想法？整个购房的观念都要改变，如果混得不好就到二线城市、三线城市去买，你们觉得这是长久之道吗？你们希望将来房价是什么走势？有没有人希望房价会跌？有多少现场来宾希望房价下跌，请举手。你看，举手的都是年轻人。
你们父母希望这样吗？有房子的父母希望这样吗？所以跟各位这么讲，2007年的房价上涨如此之快，创造了很多新的小财主，这是无可讳言的。但是，我们年轻人未来买房会很困难。
十、2007年房地产关键词之二：“上调”
我们再来谈第二个话题。我认为2007年房地产值得关注的现象，第二个是“上调”。什么叫“上调”呢？举个例子来讲。
利率调升、汇率调升、存款准备金率调升，也就是说目前我们政府对于“涨”这个字的应对方式就是“调”。调利率、调银行准备金率是最主要的手段。我想问问各位同学和现场来宾，这种“调”对你们而言，意味着什么？
观众：你好！你刚才说到虚拟资金进入楼市，我非常同意这个观点。我认为房地产它是有两个属性。一个是商品的属性，一个是资产的属性。咱们现在政府出台了这个政策，就是购买第二套房的时候要相应地增加难度，所以说，我认为这个难度应该继续地增加。也就是说，如果你购房是为了投资赚钱，不是为了自己居住，这个贷款难度应该继续加大，这是我的想法。
郎咸平：你们现场来宾有没有想过，你们下一步怎么办。如果继续这样调下去的话，按照央行周小川的说法，继续调是一个必然。在这种调整之下，对于你个人的资产选择，或者你家人的资产选择，或者资产组合，你们有什么新的想法没有？
观众：我准备把我现在那套住房给卖了，然后再换一个更大一点的。
郎咸平：你现在住房在哪里呢？介绍一下？
观众：我的房在朝阳区。
郎咸平：在几环？
观众：四环外头，我把我的房子卖掉，找机会再换一个大的。
郎咸平：你现在有按揭吗？有贷款吗？
观众：有贷款，都是对方负担你这部分贷款，中介可以走这个手续。
郎咸平：这个房子你要把它卖掉，先得还贷对不对？
观众：对。
郎咸平：这种还贷本身有没有给你造成很大的压力，比如你借100万，你要把100万还掉才能买房子。你肯定有这个钱。
观众：我没有贷那么多，一开始房子比较便宜，我是2006年买的，所以它已经升值了，而且升得很多，等于我是在赚钱。我银行的贷款也不是特别多，对方一般都可以承受。我听中介说，现在有钱人特别多，他们会全款买你的房子。未来，人民币肯定对内是贬值，对外是升值的，我找不到更好的投资的管道，所以我用房子保值。我觉得人民币肯定是越来越不值钱，东西会越来越来贵，这是无法改变的。中国也被迫这么一步步走向这个趋势，现在各种矛盾汇合在一起，所以大家讨论得这么激烈。
郎咸平：假如你第一套房贷50万，你钱不够，中介说他可以借给你钱还掉货款，你相信中介吗？你买房子或者卖房子的很多钱愿意打到中介的帐户去吗？你怕不怕中天现象重演？
观众：我愿意，毕竟现在中介这么多，不可能所有的中介都有问题。它存在就是合理的嘛。国家不是真正抵制纯炒房的人，国家要想真正制止这种现象，就应该不准买第二套房、第三套房。
郎咸平：你说这个观点特别好，“调”对于真正的投机人来讲是不起作用的，他付全款没有一点问题。你讲得很对，目前“调”这个字它所针对的对象，就是资金实力不够的一般炒房户。对于真正有实力的人是不起作用的。
郎咸平：好，那有没有其他的来宾有不同的看法，在这种“调”的情况下，你准备怎么办，有没有一个什么创新的方法可以沟通沟通的。
观众：我打算租房子。
郎咸平：（笑）你老婆不一定干，如果租房子，我担心你老婆都娶不到。你担不担心？
观众：我觉得现在人比较开放的。
郎咸平：你多大年纪？
观众：我现在上大二。
郎咸平：你还没有这种危机。你有没有觉得现在女同志比较务实？
观众：我觉得可以跟他讲讲道理吧。
郎咸平：跟女同志讲道理……
观众：我觉得可以等几年再买房子。
郎咸平：所以你对我党的政策还是有信心的。准备租房子也很好，哪一天我们这个政策落实了再买。你不担心结婚的问题，我很担心你啊。
观众：谢谢你的关心。
郎咸平：女同志有没有？女来宾有没有什么看法？这位请讲。在“调”字之下，你准备怎么应对？
观众：我听到很多其他学者这样议论：房价的走势可能不会继续大涨，但是也不会大降。我觉得我可能像刚才那位同学说的那样，我先租房。
郎咸平：这位女同志可以这么做，他不行。
观众：我最初的想法是以小换大，以房养房，以此构建我未来的现金流。毕业后先从租房开始，再买一个小房，然后用这个小房跟我的另一半换一个大房，构建这个现金流。
郎咸平：你对另一半有什么要求？
观众：跟我一样就行。把父母的钱拿来买房，这不是我的想法。我想两个人一起买。
郎咸平：想不想找一个有钱的男朋友？
观众：这个跟有没有钱没什么关系。
郎咸平：你现在念大学是吗？
观众：研究生。
郎咸平：你还是比较清纯。
观众：我觉得读完研究生，对自己以后的收入还是有信心的。
郎咸平：挺好。和你们对话，我心里挺感动的。你们有原则，有理念，有这么纯洁的想法。我把你们讲的话做个总结，你们的理论基础，基本上都是基于一个假设前提，什么前提呢？房价未来一定会平稳，或者是小幅下降。你们租房子也好，换房子也好，在这个考虑之下，才有意义。比如你刚刚讲换房，如果房价一直上涨，你把房子卖了，到时候买的还是一样的房子。
十一、2007年房地产关键词之三：“上手段”
2007年第三个现象非常值得我们关切：2007年下半年，尤其是8、9、10月份以后，我们在媒体上经常看到的字眼就是廉租房、经济适用房。经济适用房和廉租房差别在哪里？一个可以买，一个可以租，这两个事物我认为是来自于中国香港和新加坡的政府。各位千万不要认为市场化可以解决住房问题，那是不可能的。全世界没有哪个国家是全部依赖市场化，我们对于所谓的这个市场化，要有一个新的认识。
市场化一定要建立在政府的某种管制之上，这样的市场化才有价值。我想举个例子，香港的楼盘特别贵，像在尖沙嘴，靠海的楼盘是一平方尺就是1万～2万港元；如果换算成平方米，一平方米就是10万～20万港元，跟深圳华侨城差不多水平。香港的房非常贵，可是为什么香港的老百姓就没有抗议的？香港老百姓为什么就没有骂街的？因为香港有非常健全的廉租房和经济适用房制度。也就是说，对于整个社会的低收入者以及弱势群体，香港政府通过廉租房和经济适用房政策进行了补贴，满足了社会低收入阶层的需求。在这个基础之上，才能搞市场化。
你是有钱人，你可以买最贵的楼盘。同时，香港的每一个老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或经济适用房，对于出售或转租都有非常严格的法律规定。廉租房以及经济适用房是一个非常公平的制度，这是香港法制化建设的可贵之处。我可以这么讲，香港是有腐败的，香港也有一些不公平的地方，这是肯定的。但是整体而言，香港的司法制度是干净、公平、公正的。我举个例子，在香港你要想请法官出来吃顿饭，可能性是零，根本不可能。
还有，如果你和香港的一些执行官员谈判补地价的问题，我0年之前买的地，我现在建楼盘，我补地价，这整个谈判过程就是公开、公正、公平的，很少牵涉到腐败。由于廉租房跟经济适用房的选择公平、公正、干净，所以不会产生社会的不安，也不会产生民众的抱怨。在内地，各地政府把廉租房以及经济适用房议题已经列入日程。在这个节目里面，综合中国香港以及新加坡的经验，我们不能只是简单引进廉租房和经济适用房这两种制度。在中国香港和新加坡，这个制度能够贯彻，能够得到老百姓的支持，能够给每一个需要住房的老百姓带来实惠。其原因不只是有廉租房以及经济适用房制度，更重要的是，整个分配过程是干净、透明、公平、公正的。这个很重要，如果你做不到这一步，就不是一个公平的分配过程。不公平的分配就是滥用国家资源，制造社会的不安。所以我今天呼吁各地政府，要注意你的分配过程是否干净、公平、公正，这一点也应该是考核干部的重要指标。
这是一个新思维，我不想看到这样的现象：一方面各地推出廉租房和经济适用房，另一方面他的分配产生巨大的漏洞。这是2007年第三个关键词。
十二、2007年房地产关键词之四：“上市”
第四个现象也是电视机前的观众以及现场来宾所关切的，那就是上市的问题。在2007年，很多人因为地产而突然暴富，成为中国的富豪。那么，大家可能会有这样的疑问：2007年企业上市还有意义吗？企业上市有一个原则，通常在股市环境好的时候呢，大量上市；股市环境不好，延缓上市。香港的股市是这样，上海的股市也是这样。可以在前年上市，为什么要拖到今年才上市？因为今年股价高，企业上市之后，能够募集更多的钱。对于今年所谓的地产股上市风潮，我希望大家不要把它误解为地产行业的独特现象。不是的，所有企业（包括国有企业、民营企业）的上市在2007年都是非常疯狂的。疯狂到什么地步呢？很多国内的资金就专门搞上市基金——把老百姓的钱汇集在一起，专门去买新股，买了新股就一定能涨，就一定能赚钱。例如这次闹得沸沸扬扬的中石油，你打新股赚十几倍，不打新股赔钱。为什么有这种现象？并不是中石油有钱，而是市场看好它的时候，我们投资人的冲动是无法解释的。世界上有名的经济学家凯恩斯说股票市场的行为是“兽性的冲动”。这个“兽性的冲动”是凯恩斯第一个提出来的，我觉得他这句话解释2007年上市风潮是适合的。只要推出新股，它就会被市场赋予极高的市值，而这个市值往往都是高估的。
这个高估的股票上市之后，一定会跌回来。这种现象如果成为常态的话，有可能一开盘就跌，连赚钱的机会都没有。这一点我提醒电视机前的观众。
所以到了2007年年底，通过地产股上市的问题，我想为各位提出建议：第一，“兽性的冲动”会把大量的股民套牢。以中石油为例，很有可能迈入香港股市的后尘，也就是说，定价过高的股票有可能一开盘就跌。
十三、小结关键词
第一个叫上涨，第二个叫上调，第三个叫上手段，第四个叫上市。就是这“四上”。对于这四个关键词，我想最后做一个摘要。
第一，“上涨”指的是什么？2008年之后，由于宏观调控的政策，房价会稍微下滑。我最担心由于虚拟资金再次进入，把这个房价抬高了，然后下跌，再抬高，再下跌……我最担心2008年楼市形成波浪型的上涨，因此我们要避免。怎么避免呢？就是改善投资经商环境，防止虚拟资金冲击楼市。
第二，我们小结一下“上调”。按照目前中国人民银行的思路，我认为这种调高利率，调高银行准备金率，收缩信用的政策应该是不会变的。这种政策会使得房价稳定下滑，但是解决不了房价反复波动的问题，无法避免房价产生波浪型的上涨。
第三是“上手段”。2007年年底，各地政府纷纷推出了廉租房和经济适用房。通过这个节目，我想给各地政府提一个中肯的建议：廉租房和经济适用房是中国香港和新加坡成功的经验，但那是一个表面现象。真正重大的问题是分配的过程是否干净、公平、公正，这才是各地政府首先应该关切的目标。
第四是“上市”。我们的媒体对于地产公司上市的报导过分渲染。由于股市情况不错，除了地产公司之外，其他的企业也是纷纷上市。这种上市是一个大面积的上市，不光是地产股的集中上市。到了2007年底以后，对于这种上市，我们老百姓有什么需要注意的呢？以中石油为例，为什么那么多人被套牢？套牢的原因就是“兽性的冲动”，一开盘价格过高，后来回调。大家痛定思痛，可能大陆股市会和香港股市一样，新股上市一开盘就跌。所以，我们到了2008年必须特别注意。
以上就是我们今天对于房地产关键词的解读。谢谢各位现场来宾，谢谢电视机前的观众观看我们的节目。再见！